说万科求稳没错，但这未必也太稳了，稳到连深城领导班底都有了不小的意见。

在仔细斟酌一番过后，戚泊君沉声道：「举债发展后的那两年转型，你详细展开说说。」

张扬：「你是说轻资产商业运营？」

「没错。」

戚泊君点头。

「所谓的轻资产商业运营，就是在万科占据大量市场份额后，从自己投资建楼、自己持有运营的重资产开发商，转变为输出品牌与管理、收取服务费与租金分成的轻资产管理方。」

「举个例子，就好比奶茶店连锁加盟。」张扬调整了下坐姿，继续说道：「总部只需要选址培训，不需要承担加盟门店的任何日常运营开支，光凭品牌，就能源源不断从加盟商身上持续获利、坐享红利。」

「加盟店如果破产倒闭，也影响不了总部半点。」

「说白了就是，风险由个人承担，利润是大家共享，这就是轻资产商业运营的模式。」

「但想要打通轻资产商业运营，最重要的一个前提就是别人认可你的品牌，觉得你的选址、设计、建造、招商和运营都有价值。」

听到这，戚泊君也明白了，他询问道：「也就是说，未来万科要当管理运营方，而非主要出资建造方。」

「是这个意思，至于王石说的出海，相比较于楼盘出海，我觉得酒店出海更靠谱。」

张扬淡笑道。

因为是过来人，他知道楼盘出海并不靠谱，也大概率会水土不服。

华国房地产企业高速发展的核心是拿地、抵押、预售、再拿地的无限循环。

房企拍地仅付20到30首付，剩余靠银行开发贷，项目刚出地面就预售，用购房款支付工程款与新地款，同时通过信托、理财、商票、美元债等表外融资，净负债率普遍超100，部分甚至达200到300，这套举债玩法国外不一定支持。

另外前世碧桂园就曾盘下马来西亚的柔佛州新山、依斯干达经济特区、柔佛海峡南岸盖森林城市，投入资金近千亿，结果因为马来西亚认为该项目专为外国人建造，房价高，当地人买不起，恐怕会成为「外国飞地」，宣布拒绝给外国购房者发签证/永居，买房移民承诺作废。

一时间。

楼盘滞销，森林城市成鬼城。

至于张扬为什么要万科，其根本原因就是想通过万科融资，来玩一把大的做空。

马上就是三月份了，距离诺基亚的研报发布近在咫尺。

为了一把干死诺基亚，向华尔街宣誓「王者归来」，张扬可做了不知道多少手的准备。

此时的戚泊君还不知道张扬疯狂的想法，在觉得没有更好选择的情况下，他也终于松口道：「我承认张扬你的能力和手段都在王石之上，但丑话先说在前头，万科核心业务总部绝不能迁出深城，能做到这点，其余的事情我们不再过问。」

「那是自然。」张扬微笑应答。

他当然知道城市存在竞争，也清楚税收对城市的重要性。

毫不夸张地说，只要你能为一座四五线城市拉来一家上市公司，立马就是当地领导的座上宾。

可要是你把上市公司转移走，那这里面的学问就大了去了。

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